Käsiraha kinnisvara ostmisel tekitab palju segadust, sest igapäevases kõnes nimetatakse käsirahaks ka ettemaksu, tagatisraha või broneerimistasu. Õiguslikult ei ole need automaatselt sama asi. Enne raha ülekandmist peab olema selge, mille eest maksad, milline leping on sõlmitud ja mis juhtub tehingu ärajäämisel.
Mis on käsiraha?
Võlaõigusseaduse järgi on käsiraha ühe lepingupoole poolt teisele antud rahasumma, mis tõendab lepingu sõlmimist ja tagab selle täitmist. Kui leping täidetakse, arvestatakse käsiraha üldjuhul võlgnetava summa katteks.
Kui käsirahaga tagatud leping jääb täitmata käsiraha andnud poole süü tõttu, võib raha jääda teisele poolele. Kui leping jääb täitmata muul põhjusel, võib käsiraha andja nõuda selle tagastamist. Konkreetse vaidluse lahendus sõltub siiski lepingu sisust ja asjaoludest.
Käsiraha, ettemaks ja broneerimistasu
Ettemaks on osa hinnast, mis makstakse enne ülejäänud summat. Selle tagastamise tingimused sõltuvad lepingust ja tehingu käigust.
Broneerimistasu võib olla tasu selle eest, et müüja hoiab objekti piiratud aja jooksul teistele pakkumata. Kui kokkulepe sisaldab tegelikult kohustust kinnisasi hiljem müüa või osta ning sanktsiooni loobumise eest, võib see sisult olla kinnisvara eelleping.
Käsiraha täidab seaduses kirjeldatud tõendamis- ja tagamisfunktsiooni. Dokumendi pealkiri üksi ei otsusta, millega on tegemist; määrav on kokkuleppe sisu.
Miks on notariaalne vorm oluline?
Asjaõigusseaduse järgi peab tehing, millega kohustutakse kinnisasja omandama või võõrandama, olema notariaalselt tõestatud. Sama vorminõue kehtib sellise eellepingu puhul. Vorminõude eesmärk on kaitsta ostjat ja müüjat järelemõtlematult võetud siduvate kohustuste eest.
Seetõttu on riskantne maksta suur summa lihtsa e-kirja, maakleri näidise või ebaselge „broneerimislepingu” alusel. Enne maksmist lase notaril või kinnisvaraõiguse juristil hinnata, millist kokkulepet tegelikult vajate.
Mida kokkuleppes täpsustada?
- raha täpne nimetus ja eesmärk;
- summa ning makse saaja;
- millise hinna sisse summa hiljem arvestatakse;
- tehingu ja finantseerimise tähtajad;
- tingimused, mille korral raha tagastatakse või jääb teisele poolele;
- puuduste ja dokumentidega seotud eeldused;
- poolte kulud tehingu ärajäämisel.
Ostuhinna omafinantseeringu turvaliseks hoidmiseks võib kasutada notarikontot. Notarite Koda soovitab omafinantseeringu teatud juhtudel enne tehingut notari deposiiti kanda.
Korduma kippuvad küsimused
Kui suur peab kinnisvara käsiraha olema?
Seadus ei määra kinnisvaratehingule üht kohustuslikku protsenti. Summa, eesmärk ja tagajärjed tuleb pooltel selgelt kokku leppida.
Kas käsiraha saab tagasi?
See sõltub kehtivast lepingust ja tehingu ärajäämise põhjusest. Ära eelda automaatset tagastamist ega automaatset kaotamist.
Kas kinnisvara eelleping peab olema notariaalne?
Jah, kinnisasja omandamiseks või võõrandamiseks kohustav tehing ja selle eelleping peavad üldjuhul olema notariaalselt tõestatud.