Kodu vahetamisel tekib sageli küsimus: kas osta uus kodu enne või müüa olemasolev kinnisvara esimesena? Üht õiget vastust ei ole. Sobiv järjekord sõltub sinu rahalisest puhvrist, laenuvõimest, turu kiirusest ja sellest, kui paindlikult saad vahepeal elada.
Variant 1: müü vana kodu esimesena
See on enamasti finantsiliselt ettevaatlikum lahendus. Pärast müüki tead täpselt, kui palju saad kasutada uue kodu omafinantseeringuks ja millist laenu vajad.
Eelised:
- väiksem oht maksta pikalt kahe kodu laenu ja kõrvalkulusid;
- tugevam positsioon uue kodu ostupakkumise tegemisel;
- realistlik eelarve põhineb tegelikul müügitulemusel;
- vähem survet vana kodu kiiresti allahindlusega müüa.
Puuduseks võib olla ajutise elukoha vajadus. Seda saab vähendada, kui leppida ostjaga kokku hilisem valduse üleandmine või otsida uus kodu paralleelselt müügiga.
Variant 2: osta uus kodu esimesena
Uue kodu varasem ostmine annab kolimiseks aega ja võimaldab oodata sobivat objekti. Samas pead arvestama perioodiga, mil kannad kahe kodu laenu, kindlustuse, kommunaalide ja hoolduse kulusid.
Enne pakkumise tegemist küsi pangalt kirjalik ülevaade:
- kui suur on sinu laenuvõime enne vana kodu müüki;
- millist omafinantseeringut vajatakse;
- kas ajutine finantseerimine on võimalik;
- milline müügitähtaeg või muu tingimus võib laenuga kaasneda;
- kuidas muutub kuumakse intressi või müügiperioodi muutudes.
Tee stressitest vähemalt kuue kuu kahe eluaseme kuludega. Lisa eelarvesse ka remont, kolimine, notaritasu ja riigilõiv.
Tingimuslik kokkulepe
Ostupakkumisse või lepingusse võib poolte nõusolekul lisada tingimuse, et ost sõltub olemasoleva kodu müügist või pangafinantseeringust. Selline kokkulepe peab olema selge: tähtaeg, tõendid, tagajärjed ja makstud summade saatus.
Kinnisvara võõrandamise kohustustehing peab Eestis üldjuhul olema notariaalselt tõestatud. Ära kasuta internetist leitud juhuslikku näidist; anna kõik kokkulepped notarile teada, et need saaks korrektselt lepingusse lisada.
Arvesta maksude ja dokumentidega
Kui müüd elukohta, võib müügikasu olla maksuvaba, kuid Maksu- ja Tolliameti kinnisvara võõrandamise juhendi järgi saab elukoha müügi maksuvabastust kasutada ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. Konkreetse olukorra puhul kontrolli kehtivaid reegleid MTA-st.
Enne müüki kontrolli ka kinnistusraamatu, ehitisregistri ja korteriühistu andmeid. Dokumentide probleem võib muuta kavandatud ajakava.
Kuidas otsustada?
Koosta mõlema variandi rahavoog vähemalt kuueks kuuks. Lisa optimistlik ja ettevaatlik müügihind ning eeldatav müügiperiood. Kinnisvara hindamine aitab muuta arvutuse realistlikumaks.
Korduma kippuvad küsimused
Kas turvalisem on vana kodu enne maha müüa?
Finantsiliselt on see tavaliselt turvalisem, sest müügist saadav summa on teada ja kahe eluaseme kulude periood väheneb.
Kas uue kodu saab osta enne vana müüki?
Saab, kui omafinantseering, laenuvõime ja ajutine kahe kodu kulude koormus seda võimaldavad. Täpsed lahendused tuleb enne pakkumist pangaga läbi arutada.